Análisis de Colonial (COL)

El universo de empresas en las que podemos invertir es amplísimo, sin embargo nuestro tiempo es limitado. Antes de realizar un estudio en profundidad de una empresa es interesante realizar un análisis introductorio de algunos de los aspectos fundamentales para calibrar si la empresa merece que le dediquemos más tiempo.

Ficha Técnica

Nombre: Inmobiliaria Colonial, S.A.
Ticker: COL
Mercado: Mercado Continuo Español
Índice: Ibex Medium Cap
Sector: Inmobiliario
Fecha de análisis: 4 Mayo 2016
Precio a fecha de análisis: 0,67 €
Número de Acciones: 3.188.856.640
Capitalización Bursatil: 2.136.533.948 €

Introducción

Inmobiliaria Colonial se configura como uno de los principales operadores en el Mercado inmobiliario español y europeo. El Grupo aglutina una cartera inmobiliaria valorada en más de  6.913 millones de euros, con una clara vocación patrimonialista centrada en la explotación y desarrollo de edificios para alquiler, que supone la estrategia central de la compañía.

Sus orígenes se remontan a 1945, año en que fue constituida por el Banco Hispano Colonial. En los años 70-80 fue consolidando su posición en el sector inmobiliario español, mientras que su salida a Bolsa no se produjo hasta 1999.

En la actualidad, la compañía posee una destacada presencia en el negocio de alquiler de oficinas de calidad en las zonas “prime” de los mercados de París, Madrid y Barcelona.

COL_diversificacion_2015

El 27% de sus ventas son obtenidas en el mercado interior (España). El resto proviene de la Unión europea (Francia): 73%. La empresa tiene 142 empleados.

Principales Accionistas

COL_accionistas_2015

 

Cifra de Negocios y Ventas

COL_ventas_2015

Todos sabemos que la crisis del 2008 supuso un fuerte revés para el sector de la construcción e inmobiliario. La cifra de negocios de Colonial en 2008 fue de más de 690 millones de euros. En 2015 apenas superó los 230 millones de euros. La empresa se ha reestructurado considerablemente en el periodo. En los últimos años parece haber estabilizado su cifra de negocios alrededor de 200-250 millones de euros.

Análisis de Márgenes de Beneficios

El estudio de los márgenes es importante para detectar si la empresa posee ventajas competitivas. Cuando una empresa es capaz de sostener elevados márgenes de beneficio a lo largo del tiempo, tiene un buen negocio. Entender las causas de los márgenes y su sostenibilidad nos ayuda a determinar la calidad de la empresa.

COL_margenes_2015

Negocio parecido a una Socimi
Con todas las operaciones corporativas y los resultados no recurrentes en estos años, los márgenes tal y como aparecen en las cuentas son bastante irrelevantes.

Para intentar tener una idea de la rentabilidad del negocio subyacente de Colonial, podemos tomar como referencia los datos presentados por la empresa en 2015. El negocio de Colonial tal como queda tras la reestructuración es bastante fácil de entender, la empresa invierte en inmuebles que luego alquila. Los ingresos por rentas en 2015 fueron de 231 millones de euros. La empresa ha declarado un beneficio neto recurrente de 37 millones de euros, lo cual implica un margen de alrededor de 16%.

Análisis de Rentabilidad sobre Activos

Es importante entender la relación que hay entre los recursos que tiene la empresa (su activo) y el beneficio que genera con ese activo. En este sentido, un negocio que genera más beneficios con menos recursos es más rentable. Hay diversas formas de medir esta rentabilidad dependiendo de qué concepto utilicemos de beneficio y qué consideremos como activos empleados para generar este beneficio.

COL_eficiencia_2015

Baja rentabilidad de activos
El negocio de alquiler suele dar rentabilidades bajas. Independientemente de los datos de los últimos años, si tomamos como referencia los datos recurrentes que da la empresa en 2015, podemos sacar algunas conclusiones que creo que reflejan la realidad del negocio de Colonial.

Como hemos visto Colonial presenta unos ingresos por rentas de 231 millones de euros. El valor de sus activos es de 6.913 millones de euros. Esto quiere decir que obtiene una rentabilidad bruta aproximada de 3,3% de sus activos inmobiliarios. Si tenemos en cuenta que de estos 231 millones de euros, el beneficio para la empresa es de 37 millones, esto nos da una rentabilidad de aproximadamente 0,5% sobre sus activos.

Por tanto, la rentabilidad de su negocio de alquiler es muy baja. La otra posible fuente de beneficios vendrá por la revalorización de los inmuebles en los que ha invertido. Sin embargo esto lo considero un aspecto bastante especulativo. Hay que tener en cuenta que en la contabilidad de la empresa, se considera como otro ingreso de explotación la revalorización de las propiedades. Esta dinámica en la contabilidad puede ser peligrosa si se vuelve a producir un periodo de bajadas en los precios inmobiliarios.

Solvencia

Índice de Endeudamiento:
0%

 

Colonial tiene un índice de endeudamiento de 107%. Hay que tener en cuenta que la empresa ha realizado numerosas ampliaciones de capitales desde el 2008, ya que su nivel de endeudamiento llegó a estar por encima de 600%. Aunque ahora no parece un nivel de endeudamiento excesivo, si tenemos en cuenta que la empresa tiene un pasivo financiero no corriente de más de 3.000 millones de euros, y que los gastos financieros han sido de 132 millones de euros en 2015, con unas ventas sobre los 230 millones parece que la situación de la empresa es bastante delicada.

ROA y ROE de Colonial

Esta tabla relaciona de forma coherente las principales magnitudes de los estados financieros de Colonial. Es conocida en el mundo financiero como un Análisis DuPont. Nos ayuda a comprender como interactúa el balance con la cuenta de resultados de la empresa. Descomponer el RoA y RoE nos sirve para entender mejor las características del negocio de la empresa.

COL_ratios_2015

La tabla de ratios tal y como la solemos ver en el blog no es especialmente útil en el caso de Colonial, pero sí que podemos observar algunas cosas relevantes al negocio de la empresa. En primer lugar vemos que la relación entre activo y cifra de negocios es sorprendente. Un ratio de rotación de activos de 0,03 es llamativamente bajo. La empresa logra obtener muy pocas ventas para la cantidad de activo que tiene. Sin embargo si comprendemos el negocio de Colonial no es tan sorprendente. La mayor parte del activo de la empresa son inversiones inmobiliarias y la cifra de negocios viene principalmente de los alquileres que cobra la empresa por esos inmuebles. En el caso de Colonial, la rotación de activos es una medida bruta del rendimiento en concepto de alquiler que obtiene la empresa, que es de aproximadamente el 3%, cifra razonable en este tipo de negocio.

Por supuesto que la cifra de beneficios de más del doble de la cifra de negocios es algo excepcional que está relacionado con la reestructuración de la empresa. No es fácil saber en cuánto quedará la capacidad de generación de beneficios de Colonial cuando estabilice su nuevo modelo de negocio. Una suposición razonable sería partir de la cifra de negocios (que ha estado estable en los últimos años) y aplicar unos márgenes operativos razonables.

Otro aspecto interesante de la tabla es ver como el endeudamiento ha destrozado el valor del patrimonio neto cuando la empresa ha producido fuertes pérdidas. El ROE fue muy negativo y el patrimonio neto cayó a menos de la mitad en apenas dos años. Éstos son claramente los peligros del endeudamiento de los que muchas veces hablamos en el blog. La empresa se vió obligada a realizar una ampliación de capital en 2014 para estabilizar su balance.

Valoración de Colonial

No soy partidario de utilizar modelos de valoración para llegar a conclusiones y certidumbres, sino más bien como herramienta de análisis para intentar determinar qué aspectos de la empresa es fundamental entender bien antes de invertir. Dicho de otra forma: un modelo de valoración es una herramienta para ayudarnos a pensar, no para evitar pensar.
Calidad del Negocio:
20%
Solidez del Balance:
05%
Potencial de Crecimiento:
25%

Precio a fecha de Análisis:
0,0

 

El negocio actual de Colonial, el alquiler de propiedades inmobiliarias en Barcelona, Madrid y París, se parece bastante a la actividad de una socimi. La clave está en entender cuánto obtiene la empresa por rentas, cuánto se queda como beneficio para el accionista, cuánto vale su activo inmobiliario y por cuánto se puede comprar la empresa.

Si estimamos que la empresa tiene una capacidad de generar beneficio de alrededor de 40 millones de euros, comprando a precios actuales implicaría una rentabilidad de 1,9% (PER 53,4).

Earnings Yield:
1,0 %
PER:
53,0

 

Claramente la empresa parece sobrevalorada a precios actuales. Aunque tomáramos la cifra de ventas y supusiéramos que la empresa no tiene gastos y todo va a beneficios, aún en ese caso la empresa no estaría excesivamente barata (PER 10).

Parece difícil que los accionistas de Colonial vayan a lograr obtener una buena rentabilidad, aún comprando la empresa significativamente por debajo del valor contable de los activos.

Este análisis nos ha ofrecido una visión general e introductoria de algunas de las características de la empresa. Cada inversor debe decidir si Colonial entra (o puede entrar) dentro de su círculo de competencia y si conviene dedicar más tiempo a su estudio.

Ayuda:
Si no entiendes algún concepto o expresión utilizado en este análisis no dudes en preguntar en los comentarios.

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